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LEBENSLANGES WOHNRECHT

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Die zum Teil sehr hohen Erbschaftssteuern führen nicht sekten dazu, dass Erben gezwungen sind die geerbte Immobilie verkaufen zu müssen. Um dies zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie – egal ob Haus oder Eigentumswohnung – schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder zu übertragen. Darüber hinaus aber besteht für solche Fälle auch die Möglichkeit sich gleichzeitig ein „lebenslanges Wohnrecht“ im Grundbuch einzutragen. Die Eltern können sich so ein mietfreies Wohnen bis an ihr Lebensende sichern. 
Das lebenslange Wohnrecht bleibt zudem auch in Fällen einer Zwangsversteigerung oder dem Weiterverkauf durch die Kinder bestehen.
Im Folgenden klären wir von RE/MAX Deluxe Sie über die Vor- und Nachteile des lebenslangen Wohnrecht auf und erklären Ihnen zudem den Unterschied zum Nießbrauch.

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VORTEILE

Besonders in der heutigen Zeit, in der Ihr Gespartes keine Zinsen mehr auf der Bank geben, sind Immobilien besonders interessant als gute Wertanlage. Diese Entwicklung spiegelt sich sich vor allem in der Preisentwicklung in Ballungsgebieten wieder, die zu einen enormen Preisanstieg geführt hat.
Für Erben jedoch kann diese Entwicklung dazu führen, dass die Erbschaftssteuer deutlich höher ausfällt und um dies zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie schon frühzeitig zu Lebzeiten an ihre Kinder zu verschenken. 
Allerdings ist eine solche Entscheidung immer auch mit einer gewissen Abhängigkeit verbunden und fällt dadurch oft nicht leicht.

In solchen Fällen bietet sich daher die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn die Eltern in der Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt diesen eine dauerhaft Nutzung der Wohnfläche und ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt zudem fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen.
Die Eigentümerpflichten (z.B. Grundstücksteuer) gehen dabei mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder oder den Käufer über.

NACHTEILE

Für eine Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbruch, benötigt es die Zustimmung des Wohnberechtigten. Eine sinnvolle Überlegung liegt darin ein Rückforderungsrecht zwischen dem Immobilieneigentümer und Beschenktem zu vereinbaren. Daraus ergibt sich die Möglichkeit, dass dieser im Falle eines Insolvenzverfahrens oder dem Tode des Nachfolgers er seine Immobilie wieder zurücküberschrieben bekommen kann.

Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts zeigen sich jedoch besonders beim Immobilienverkauf. So ist es deutlich schwieriger einen Käufer für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht zu finden. Außerdem drückt dies den Immobilienpreis in der Regel deutlich. Ein weiterer Nachteil liegt darin, dass der neue Eigentümer juristisch keine Besichtigung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ohne Einwilligung des darin Wohnenden vereinbaren kann. Das lebenslange Wohnrecht kann zudem auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer mit sich bringen, dadurch das sich er sich durch das Wohnrecht die Mietkosten spart und dies vom Finanzamt steuerlich als Schenkung bzw. Erbschaft behandelt wird. Daher empfehlen wir Ihnen sich vor einer solchen Eintragung im Grundbuch unbedingt vorab von einem Steuerfachmann beraten zu lassen.

 

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Unterschied zwischen Wohnrecht & Nießbrauch

Aus Erbschaftssteuergründen lassen viele Eltern ihre Immobilien an ihre Kinder überschreiben und entscheiden sich dabei statt für das lebenslange Wohnrecht für den Nießbrauch. 
Der Unterschied zwischen beiden Formen liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z.B. das Recht auf Vermietung), aber auch Pflichten an seiner Immobilie behält. Die Gestaltung eines solchen Nießbrauchs kann dabei vertraglich individuell vereinbart werden. Aufgrund der Mehrzahl an verbleibenden Rechten tendieren viele Eltern zu dieser Variante, wenn sie ihre Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen.

Doch nicht nur die Mehrzahl an verbleibenden Rechten, sondern auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen kann dadurch die Schenkungssteuer umgangen werden, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden, wodurch dieser möglicherweise unter den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro fällt. Nichtsdestotrotz erschwert der Nießbrauch wie auch das lebenslange Wohnrecht deutlich den Verkauf einer Immobilie und mindert in der Regel dessen Verkaufspreis.
Um auf Nummer sicher zu gehen und da ein Immobilienverkauf generell eine komplexe Angelegenheit ist, sollten sie sich daher von einem unserer echten Immobilienprofis beraten lassen.

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